La prima domanda da porsi, secondo me, è questa: sono andato a vedere una casa perchè ho intenzione di comprarne una o perchè posso effettivamente comprarla? Lo so, non è un dolce inizio, ma è importante. Fatta salva l’ipotesi di acquisto grazie a risparmi o altro, quindi non tramite accensione di mutuo, se non si ha capacità reddituale, la favola non può avere lieto fine! Prima di tutto, prima di ogni documento, anzi prima ancora della visita, è più utile effettuare uno studio di fattibilità così da iniziare la ricerca sapendo già la cifra massima che si avrà a disposizione.
Detto questo…
Uno: verifica della proprietà immobiliare.
Partiamo dalla visura catastale storica dove sono indicati, oltre naturalmente ai dati identificativi dell’immobile, gli intestatari dell’immobile (attuali e precedenti), le indicazioni su eventuale comunione dei beni degli stessi (seguiranno ad ogni modo i relativi certificati), i diritti e gli oneri reali, ossia viene indicata la quota di proprietà o di altri diritti reali, nonchè la provenienza (farsi rilasciare copia!), ossia se i proprietari sono tali, ad esempio, per atto pubblico di compravendita, ricongiungimento usufrutto, divisione, successione (verificare se con o senza accettazione tacita dell’eredità), donazione (verificare se sono passati 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante, perchè in caso di mutuo la banca chiederà di stipulare una polizza assicurativa ad hoc), ecc.; inutile dire che gli intestari con le relative quote devono coincidere con quanto indicato nel titolo di provenienza! Inoltre controllo di eventuali ipoteche iscritte sull’immobile, eventuale presenza di mutui o altre trascrizioni pregiudizievoli: effettuare quindi anche una visura ipotecaria.
Due: controllo della regolarità di tutta la documentazione urbanistica e catastale.
Verifica dell’esistenza del permesso di costruire, ovvero licenza edilizia o concessione edilizia (potrebbero non esserci per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 – Legge 765/1967 -) completo di eventuali titoli edilizi successivi (DIA, SCIA, CILA, Super SCIA, PdC) o permessi in sanatoria o condoni edilizi, del relativo accatastamento (planimetria e mappa) e del certificato di agibilità (o abitabilità o SCAGI) che attesta la sussistenza di determinati standards igienici, sanitari e di sicurezza – obbligatorio dal 2003, e giuridicamente pretendibile dall’acquirente, per le nuove costruzioni oppure per quelle che abbiano subìto una importante ristrutturazione, anno in cui diventa operativo il Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001 (vedi articolo 24 TU) – ed a proposito, è bene anche controllare, seppure “irrilevanti” ai fini dell’atto (la certificazione degli impianti non è, infatti, richiesta per la validità dell’atto di compravendita), se gli impianti dell’immobile siano a norma e se dotati di dichiarazione di conformità DiCo (obbligatoria per i nuovi impianti dal 27 marzo 2008) o di dichiarazione di rispondenza DiRi (sostitutiva della DiCo, si fa infatti quando quest’ultima non è stata rilasciata o è andata persa, per impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 – Legge 46/90 – e prima del 27 marzo 2008 – Decreto 37/08-); verifica della conformità dello stato dei luoghi con la planimetria catastale e dell’assenza di abusi edilizi (con la possibilità o meno di poterli sanare se presenti). Se si acquista un immobile con terreno di sua pertinenza, e quest’ultimo ha una superfice superiore a 5.000 mq, allora è necessario anche il certificato di destinazione urbanistica CDU (lo rilascia il Comune ed ha validità un anno), sempre obbligatorio invece per la compravendita di terreni, a prescindere dalla superficie.
Tre: richiesta dell’attestato di prestazione energetica (APE).
Senza non è possibile rogitare! Va prodotto sin dal momento della trattativa e ha validità 10 anni (se è in regola il libretto dell’impianto). Per gli attestati redatti prima del 6 giugno 2013 si parla di attestato di certificazione energetica (ACE) e, se ancora valido, non è necessario che venga sostituito con l’APE.
In caso di condominio…
verifica dell’eventuale regolamento condominiale (obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a dieci) e presa visione delle ultime delibere così da conoscere soprattutto la situazione relativa alle spese. Il giorno del rogito, è consigliabile farsi rilasciare la cosiddetta liberatoria condominiale, ossia quel documento che attesta la situazione dell’attuale condomino (questo perchè per gli ultimi due anni, in caso sia debitoria, le somme potrebbero essere richieste al nuovo proprietario!).
In caso di immobile locato…
Richiedere una copia del contratto di locazione, che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate se la durata è superiore a 30 giorni.