Quando si parla di controlli per vendere o acquistare casa, si pensa subito a visure catastali e planimetrie. Importantissimi, certo. Ma c’è un altro ambito, spesso ignorato o dato per scontato, che può determinare il successo o il fallimento di una compravendita: la due diligence legale.
Durante il corso specialistico che sto seguendo, ho scoperto quanto sia ampia e complessa l’area giuridica della due diligence immobiliare. E soprattutto quanto sia spesso trascurata nelle vendite tra privati, ma anche da alcuni operatori del settore.
⚖️ che cos’è la due diligence legale?
È l’insieme delle verifiche giuridiche e documentali che permettono di accertare: chi è il vero titolare del diritto di proprietà, se ci sono vincoli, servitù o ipoteche sull’immobile, se il bene è libero da pendenze legali o contrattuali, se esiste continuità nelle trascrizioni (cioè una catena regolare dei passaggi di proprietà), se ci sono successioni non concluse, beni in comunione, diritti reali di terzi (usufrutto, uso, abitazione…).
📌 i controlli che (quasi) nessuno fa, ma che servono eccome
1. Controllo delle trascrizioni pregiudizievoli
Ci sono atti trascritti nei registri immobiliari che possono “sporcare” la proprietà: pignoramenti, sequestri, fallimenti. Senza una visura ipotecaria completa, questi elementi restano nascosti… fino al giorno dell’atto!
2. Analisi delle servitù trascritte (e non trascritte)
Una servitù di passaggio, di veduta, di acquedotto. Se esiste, va indicata. E se non è trascritta, può emergere da una semplice frase nel vecchio atto di acquisto.
3. Verifica del regime patrimoniale dei coniugi
Sembra banale, ma se il venditore è sposato in comunione dei beni e nel preliminare compare solo uno dei due, potresti avere problemi in fase di atto perchè allo stesso modo, senza la firma di quel coniuge, lo stesso può essere annullabile.
4. Accertamenti successori
Quante volte si mette in vendita una casa ereditata, ma la successione non è stata ancora trascritta nei registri? Oppure manca il passaggio di accettazione. O ci sono eredi non rintracciabili. Tutto questo blocca l’atto.
5. Esistenza di contratti in essere
Locazioni, comodati, diritti d’uso… Non sempre vengono dichiarati, ma vincolano l’acquirente. E senza controlli, restano invisibili.
🛑 cosa può succedere se questi controlli non vengono fatti?
Il notaio può rifiutarsi di rogitare; l’acquirente può recedere o chiedere indennizzi e sconti; il venditore può essere chiamato in causa anche anni dopo; il bene può risultare giuridicamente non trasferibile.
✅ chi fa questi controlli?
Idealmente il duediligencer, oppure un team di professionisti che include: tecnico (per la parte urbanistica e catastale), legale (per i controlli giuridici), agente immobiliare (per l’intermediazione informata), notaio (che conferma la validità dell’atto ma interviene alla fine).
💬 in conclusione
La due diligence legale non è un optional: è l’ossatura della vendita. Perché non c’è vera proprietà se non c’è certezza del diritto. E in un mercato dove “tirare avanti” con documenti parziali è ancora troppo comune, chi sceglie la trasparenza parte in vantaggio.