Ieri, 26 novembre 2025, è arrivato il via libera definitivo alla riforma che semplifica la circolazione degli immobili donati.
Una modifica attesa da anni, che interviene su uno dei temi più delicati del mercato immobiliare: la paura – spesso ingigantita – che acquistare una casa donata possa comportare rischi futuri.
In questo articolo ti spiego con chiarezza cosa cambia, cosa resta e perché questa novità è importante per chi vende, compra o ha ricevuto una casa in donazione.
1. perché le case donate sono sempre state considerate “difficili” da vendere
Per anni, il problema principale è stato questo: gli eredi legittimari che si ritenevano lesi dalla donazione potevano chiedere la riduzione e, nei casi estremi, arrivare addirittura alla restituzione dell’immobile, anche se questo era già stato venduto a un terzo acquirente in buona fede.
Era una possibilità rara, ma prevista dalla legge.
E infatti ha generato per decenni: diffidenza negli acquirenti, rifiuto di concedere mutui da parte di molte banche, richieste di documentazione aggiuntiva, timori soprattutto tra gli stranieri, pratiche più complesse e lente.
Un chiarimento importante: i casi reali di restituzione sono stati pochissimi.
La giurisprudenza ha registrato alcune pronunce nel corso degli anni, quindi se dicessi che “non è mai successo” sarebbe scorretto; tuttavia la dottrina è concorde nel ritenere la casistica estremamente limitata.
Gli stessi studi notarili parlano di una frequenza “assai contenuta” e di pochissime sentenze in materia. Eppure – come chi lavora ogni giorno in questo settore sa perfettamente – un rischio raro ma possibile basta per paralizzare un mercato.
Io stessa, fino a ieri, consigliavo di optare per una polizza assicurativa ai miei clienti, quando si trattava di immobili donati, perché era l’unico modo per rendere tutti più tranquilli davanti a un rischio che, pur poco frequente, era comunque previsto dalla norma.
👇 qui trovi l’articolo che spiega cosa comportava una donazione fino a ieri.
2. cosa cambia con la nuova legge
La riforma interviene in modo chiaro e decisivo:
✅ Il terzo acquirente non può più perdere la casa acquistata.
Gli eredi eventualmente lesi dalla donazione non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile venduto a una terza persona.
Gli unici rapporti che possono essere messi in discussione sono quelli tra eredi e donatario, mai quelli con chi ha acquistato successivamente.
In pratica: l’acquirente è protetto; la casa non si tocca più; l’eventuale rivendicazione diventa solo di tipo economico e solo verso il donatario.
🔒 cosa NON cambia
✔ Gli eredi conservano comunque il diritto alla loro quota di legittima.
✔ La donazione resta un atto che incide sulla futura successione.
✔ La verifica notarile rimane importante, ma ora senza timori eccessivi.
3. effetti immediati sul mercato immobiliare
La riforma ha un impatto concreto e immediato sul mercato:
✔️ Gli immobili donati smettono di essere “immobili di serie B”.. finalmente perdono quell’aura di rischio che li aveva penalizzati.
✔️ Le vendite diventano più semplici e veloci.. gli acquirenti non hanno più motivo di tirarsi indietro.
✔️ Le banche saranno più disponibili a concedere mutui.. la principale causa dei rifiuti – il rischio teorico di restituzione – non esiste più.
✔️ Anche gli acquirenti stranieri saranno più tranquilli.. per tanti clienti internazionali era un concetto complicato e spaventoso: ora sarà molto più semplice da spiegare.
Questa legge risolve un nodo che per anni ha complicato inutilmente la vita di famiglie, acquirenti, agenti immobiliari e anche dei notai. La donazione non sarà più un ostacolo, né un motivo di diffidenza o di rallentamento nelle comrpavendite.
Un cambiamento semplice, ma capace di portare finalmente più serenità al mercato.
Una opinione su "nuova legge sulle donazioni: cosa cambia davvero!"