le dichiarazioni urbanistiche: cosa devi sapere

Quando si acquista o si vende un immobile, le dichiarazioni urbanistiche rappresentano un aspetto cruciale da considerare: la mancanza di tali dichiarazioni può rendere infatti l’atto nullo! Scopriamo insieme di cosa si tratta e cosa bisogna verificare.

perché parliamo di ante ’67?

Gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della Legge 765/1967) possono non avere, in particolare nei piccoli comuni!, una licenza edilizia o concessione edilizia. In questi casi, si fa riferimento all’esistenza dell’immobile prima di quella data.

È fondamentale, però, sottolineare che in linea generale:

• la legittimità urbanistica di un immobile è sancita dai permessi rilasciati dal Comune, non dalla planimetria depositata in Catasto!!!
• Il Catasto ha unicamente valore fiscale e non rappresenta la conformità urbanistica o edilizia di un immobile!

titoli urbanistici: cosa sono e perché sono importanti

Un immobile è considerato legittimo se dispone dei titoli edilizi richiesti per la sua costruzione o modificazione. Ecco una panoramica:

• Licenza Edilizia (fino al 1977): documento necessario per costruzioni antecedenti al 1977.
• Concessione Edilizia (dal 1977 al 2001): obbligatoria per costruzioni e ristrutturazioni maggiori in quel periodo.
• Permesso di Costruire (PdC): introdotto dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è il titolo necessario per nuove costruzioni e interventi rilevanti.
• DIA (Denuncia Inizio Attività): obbligatoria fino al 2010 per lavori di media entità.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): sostituisce la DIA per interventi di manutenzione straordinaria.
• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): necessaria per lavori di lieve entità.
• Super SCIA: utilizzata per interventi più complessi che non richiedono il permesso di costruire.
• Condoni e Permessi in Sanatoria: strumenti per regolarizzare abusi edilizi commessi in passato, con limiti definiti dalle leggi sul condono edilizio.

I titoli edilizi in forza dei quali l’immobile è stato costruito (o successivamente modificato) devono essere indicati nell’atto notarile!

Per gli immobili edificati prima del 1 settembre 1967, il proprietario dell’immobile può fare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestando semplicemente che il bene è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967.

conformità urbanistica e catastale

La conformità urbanistica verifica che lo stato dell’immobile sia coerente con i titoli edilizi rilasciati, ovvero non vi siano abusi.

La planimetria catastale non garantisce la conformità urbanistica: è solo un documento fiscale! Da luglio 2010 però è divenuto obbligatorio rispettare il criterio della conformità catastale negli atti di trasferimenti immobiliare, ossia lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere alla planimetria depositata ed in particolare non devono sussistere difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale per cui sarebbe obbligatorio presentare una nuova planimetria; mentre per la materia urbanistica la sua regolarità non è imposta in maniera espressa.

Un immobile, per assurdo, può dunque essere commerciato (vedi sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230 Corte di Cassazione a Sezioni Unite) anche se presenta abusi edilizi, purché non si tratti di abusi maggiori che renderebbero invece nullo l’atto. Ovviamente l’acquirente “eredita” gli abusi!

altri documenti essenziali

Certificato di agibilità

• Obbligatorio dal 2003 per nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti (art. 24 DPR 380/2001).
• Attesta che l’immobile rispetta gli standard igienici, sanitari e di sicurezza.
• Dall’11 dicembre 2016 i certificati sono stati sostituiti dalla Segnalazione Certificata di Agibilità, redatta direttamente dal tecnico incaricato e subito efficace (l’ente locale può procedere a controlli successivi entro 60 o 90 giorni, in base alla complessità dell’intervento).

Si può vendere un immobile senza agibilità? Si! Purchè l’acquirente ne sia edotto!

…e ricorda che non sussiste alcun obbligo di certificato per vecchie costruzioni i cui interventi si siano realizzati prima dell’entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001!

Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa? Prima si distingueva tra abitabilità, per immobili abitativi, e agibilità, per tutti gli altri immobili, ma oggi si parla indistintamente di agibilità.

Certificato di collaudo statico

Il collaudo statico è la verifica delle prestazioni della struttura di un edificio.

• Si tratta di un obbligo di legge introdotto nel 1971 per le strutture in cemento armato e poi descritto e approfondito nel Testo Unico delle Norme Tecniche per le Costruzioni del 2018.. è obbligatorio in tutti i casi di nuova costruzione, ampliamenti, ristrutturazioni che coinvolgono anche gli elementi strutturali o ancora interventi di adeguamento o miglioramento sismico.
• È tra i presupposti essenziali affinché sia ottenibile l’abitabilità/agibilità per una nuova costruzione.
• È un passaggio obbligatorio, senza il quale l’opera non può essere consegnata al committente.

Si può vendere un immobile senza collaudo statico? In Italia non esiste una legge che vieta esplicitamente la vendita di una casa senza il collaudo statico, ma l’assenza di questo documento può avere ripercussioni legali e pratiche: senza il collaudo statico, l’immobile potrebbe essere considerato non conforme o privo di agibilità; il venditore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in condizioni idonee all’uso previsto e l’assenza del collaudo statico potrebbe violare questa disposizione; il venditore potrebbe rischiare contestazioni legali post-vendita per eventuali problemi strutturali. La vendita di una casa senza collaudo statico è possibile ma sconsigliata.

Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)

• Necessario per la compravendita di terreni o immobili con pertinenze superiori a 5.000 mq: va allegato in originale all’atto di compravendita!
• Rilasciato dal Comune, ha validità di un anno, salvo che nel frattempo non venga approvata una variante al PRG – piano regolatore vigente (lo strumento urbanistico di governo del territorio che regola gli usi del suolo e l’attività edificatoria a livello comunale).

Certificazioni degli Impianti

Non obbligatorie per la validità dell’atto, ma consigliate per la sicurezza dell’acquirente:

• DiCo (Dichiarazione di Conformità) obbligatoria per impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008;
• DiRi (Dichiarazione di Rispondenza) sostitutiva della DiCo per impianti tra il 1990 e il 2008.

Nel prossimo articolo parleremo, invece, dell’APE: l’attestato di prestazione energetica. Pur non essendo una dichiarazione urbanistica, è obbligatorio per la compravendita: certifica la classe energetica dell’immobile e deve essere mostrato all’acquirente sin dal momento delle trattative, nonchè consegnato in originale ed in corso di validità al Notaio.