Guida destinata all’acquirente “privato”, ossia a chi non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (agosto 2021).
In presenza di determinate condizioni, chi si appresta ad acquistare la “prima casa” deve sapere di poter godere di alcuni vantaggi fiscali…
riduzione imposte atto di acquisto
Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA) versa un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Come si calcola il valore catastale dell’immobile? Il valore catastale dei fabbricati ad uso abitativo – e relative pertinenze – si determina moltiplicando la rendita catastale x 1,05 x 110 (120 senza “prima casa”).
Se invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto (IVA), calcolata sul prezzo di vendita, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
| venditore | imposte | “prima casa” | no “prima casa” |
|---|---|---|---|
| privato o azienda in esenzione IVA | registro | 2% (min. 1000 euro) | 9% (min. 1000 euro) |
| ipotecaria | 50 euro | 50 euro | |
| catastale | 50 euro | 50 euro |
| venditore | imposte | “prima casa” | no “prima casa” |
|---|---|---|---|
| impresa | IVA | 4% | 10% (22% A1, A8, A9) |
| registro | 200 euro | 200 euro | |
| ipotecaria | 200 euro | 200 euro | |
| catastale | 200 euro | 200 euro |
Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro un anno dal nuovo acquisto agevolato (l’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, ossia donazione e successione!). Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.
Con il Decreto 183/2020 (Decreto Milleproroghe) è sospeso l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Tale sospensione è stata introdotta con validità fino al 31 dicembre 2021 per evitare che le difficoltà dovute al Coronavirus possano portare al decorrere dei termini. L’obbligo di modifica della residenza, per chi lo ha entro il 2021, è dunque posticipato con decorrenza dal 1 gennaio 2022. È inoltre sospeso, nella medesima modalità, l’obbligo di vendere entro un anno dall’acquisto di una ulteriore “prima casa“.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
ATTENZIONE! Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultra popolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni prima casa sono concesse anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria e fino a tre pertinenze.
In caso di decadenza dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora. Se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.
agevolazioni fiscali mutuo prima casa
Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle agevolazioni “prima casa”. Il contribuente mutuatario può, infatti, portare in detrazione IRPEF il 19% degli interessi passivi calcolati su un importo massimo di euro 4.000 all’anno. Per il primo anno sono detraibili anche gli oneri accessori, come le spese notarili per la stipula del mutuo, il costo della perizia, le spese di istruttoria della banca e l’imposta sostitutiva.
detrazione intermediazione immobiliare
Chiunque acquisti una unità immobiliare, da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, ha diritto ad uno sconto Irpef pari al 19% sul compenso erogato all’agenzia immobiliare, per un importo non superiore a 1.000 euro.
Fondo Prima Casa
Se hai meno di 36 anni e stai acquistando la tua prima casa, fino al 30 giugno 2022 puoi richiedere un mutuo assistito dal Fondo Prima Casa. Leggi di più sul sito della CONSAP: https://www.consap.it/famiglia-e-giovani/fondo-di-garanzia-mutui-prima-casa/