DL Salva Casa, linee guida del ministero: cosa cambia per i proprietari di immobili

Il Decreto Legge n. 69/2024, noto come “DL Salva Casa”, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024, introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia di piccole difformità. Per chiarire alcuni aspetti applicativi, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato delle Linee Guida che specificano le modalità di attuazione del decreto.

Queste direttive non modificano la legge, ma offrono un’interpretazione uniforme per evitare discrepanze tra i vari Comuni italiani. Vediamo cosa cambia e come si possono sanare le irregolarità edilizie.

1. stato legittimo degli immobili: nuove semplificazioni

Uno degli ostacoli principali nella compravendita immobiliare è la difficoltà di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, ovvero la sua regolarità rispetto alle norme edilizie e urbanistiche.

Cosa cambia con il DL Salva Casa?

• È ora possibile ricostruire lo stato legittimo di un immobile attraverso documentazione parziale, come atti di compravendita e dichiarazioni tecniche, senza necessità di reperire tutti i titoli edilizi precedenti.
• Tolleranze costruttive più ampie: piccole irregolarità nelle misure e nelle altezze non saranno più considerate abusi edilizi.
• Possibilità di sanare difformità minori con una procedura semplificata.

Questa misura è pensata per velocizzare le vendite immobiliari, evitando i blocchi dovuti a piccole incongruenze nei documenti urbanistici.

2. cambio di destinazione d’uso: più flessibilità

Il decreto introduce importanti semplificazioni per il mutamento della destinazione d’uso di un immobile, uno dei problemi più frequenti in fase di compravendita o ristrutturazione.

Novità principali:

• Il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da abitazione a ufficio o viceversa) è considerato edilizia libera, a meno di vincoli comunali.
• Per il cambio tra categorie differenti (es. da negozio ad abitazione), sono previsti iter più snelli e riduzione degli oneri urbanistici.
• Non è più necessario reperire ulteriori aree per servizi pubblici o parcheggi, riducendo notevolmente i costi.

Questa semplificazione è particolarmente utile per chi vuole trasformare locali commerciali in residenziali, un fenomeno sempre più frequente nelle città.

3. sanatorie edilizie: nuove tolleranze per le irregolarità

Uno dei punti più attesi del DL Salva Casa riguarda la possibilità di sanare piccole irregolarità edilizie.

Ecco le principali novità:

• Aumento delle tolleranze costruttive, suddivise per superficie utile: 2% per unità > 500 mq, 3% per unità tra 300 e 500 mq, 4% per unità tra 100 e 300 mq, 5% per unità tra 60 e 100 mq, 6% per unità < 60 mq
• Sanatoria per difformità parziali: chi ha effettuato modifiche senza autorizzazione, ma nel rispetto delle norme di sicurezza e igiene, potrà sanare l’abuso con una pratica semplificata e costi ridotti.
• Presentazione di un’unica domanda: ora si può richiedere una sanatoria per più abusi in una sola istanza, evitando pratiche separate e lunghi iter burocratici.

Queste novità permettono di regolarizzare situazioni che spesso bloccano la vendita o l’affitto di un immobile.

4. superamento della “doppia conformità”

Una delle novità più rilevanti riguarda l’eliminazione della doppia conformità per alcune difformità edilizie.

Con il nuovo articolo 36-bis del Testo Unico, è possibile sanare un abuso anche se l’intervento non era conforme alla normativa vigente al momento della sua realizzazione, ma lo è alla normativa attuale.

Questa modifica amplia le possibilità di regolarizzazione di molte situazioni che in passato erano impossibili da sanare.

5. certificato di agibilità: nuove regole per gli immobili esistenti

Uno degli aspetti più problematici per i proprietari è l’agibilità degli immobili più datati. In passato, la mancanza del certificato di agibilità poteva rendere difficoltosa la compravendita o la locazione.

Con il DL Salva Casa, si introduce la possibilità di ottenere l’agibilità anche senza il certificato ufficiale, purché siano rispettate alcune condizioni:

• La conformità edilizia e urbanistica può essere autocertificata da un tecnico abilitato.
• Se un immobile è utilizzato da almeno 5 anni senza problemi di sicurezza, si presume la sua agibilità di fatto.

Questa misura aiuta chi ha case datate che non hanno mai ottenuto un certificato di agibilità, ma che sono perfettamente utilizzabili.

📢 conclusioni: il DL Salva Casa aiuta davvero i proprietari?

Le nuove linee guida del MIT rendono più chiara l’applicazione del DL Salva Casa, che ha l’obiettivo di semplificare la vita a chi deve comprare, vendere o ristrutturare un immobile.

✅ Vantaggi principali:

• Procedure più semplici per sanare piccoli abusi.
• Maggiore flessibilità nel cambio di destinazione d’uso.
• Più possibilità di vendere immobili con piccole difformità.
• Riduzione degli oneri burocratici.

❌ Possibili criticità:

• I Comuni potrebbero interpretare in modo diverso alcune disposizioni, causando ritardi.
• Resta ancora complessa la sanatoria per abusi più gravi.
• Le tempistiche per l’applicazione pratica delle nuove regole non sono ancora chiare.

Se hai un immobile con difformità edilizie, questo potrebbe essere il momento giusto per verificare se puoi regolarizzarlo a costi ridotti grazie alle nuove norme. Chiama il tuo tecnico di fiducia!!!

📄 Vuoi approfondire le nuove regole del DL Salva Casa?

Scarica il documento ufficiale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti qui 👉 MIT – Linee Guida DL Salva Casa (verifica sempre le fonti ufficiali per restare aggiornato!)

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